প্রবাসী বাংলাদেশিদের জন্য আবাসন বিনিয়োগ গাইড

“ভাই, আমি তো দেশে নাই, আমি কীভাবে ফ্ল্যাট কিনব? টাকা পাঠাবো কীভাবে, ঠকে যাবো না তো?”

গত মাসেও একজন ফোন করেছিলেন, লন্ডন থেকে। রাত সাড়ে এগারোটা বাজে সেখানে, তবু ফোন দিয়েছেন, কারণ দিনের বেলা তার অফিস থাকে। প্রশ্নটা একই। আমাদের অফিসে যত প্রবাসী ক্লায়েন্ট আসেন, প্রায় সবাই এখান থেকেই শুরু করেন।

আর সত্যি বলতে, এই ভয়টা অকারণ না। দেশে বসে ফ্ল্যাট কেনাই অনেকের কাছে ঝামেলার কাজ, হাজার মাইল দূর থেকে সিদ্ধান্ত নেওয়া তো আরও কঠিন। জমি বা ফ্ল্যাটের কাগজ নিজের চোখে দেখা যাচ্ছে না, সাইটে গিয়ে হাঁটাহাঁটি করে দেখার উপায় নেই। আর দালালের পাল্লায় পড়ে টাকা খোয়ানোর গল্প তো চারপাশে ভুরিভুরি।

তবে আসল ব্যাপারটা হলো, নিয়মগুলো ততটা কঠিন না যতটা প্রথমে মনে হয়। প্রতি বছর হাজার হাজার প্রবাসী দেশে সম্পত্তি কিনছেন, আর যাদের ঝামেলা হয়, তাদের বেশিরভাগেরই কারণ হাতে গোনা কয়েকটা। সেগুলো জানা থাকলে বাকিটা আসলে ধৈর্য আর কাগজপত্রের ব্যাপার। নিচে ধাপে ধাপে বলছি।

এক কথায়

প্রবাসীরা দেশের নাগরিকদের মতোই সমান অধিকার নিয়ে ফ্ল্যাট, জমি বা দোকানপাট কিনতে পারেন। একটাই শর্ত, টাকা আসতে হবে বৈধ ব্যাংকিং পথে (রেমিট্যান্স বা নন-রেসিডেন্ট টাকা অ্যাকাউন্ট), আর কাগজপত্র আপ টু ডেট থাকতে হবে।

প্রবাসীরা কেন দেশে ফ্ল্যাট কেনেন

কারণগুলো একেকজনের একেক রকম শোনালেও, ভেতরে ভেতরে ধরনটা প্রায় একই।

একজন হয়তো মাস শেষে বেতনের পুরোটাই খরচ হয়ে যাওয়া নিয়ে হতাশ। বিদেশে এত কষ্ট করে আয় করছেন, অথচ বছর শেষে হাতে কিছুই নেই, এই আক্ষেপটা অনেককে তাড়া করে। একটা ফ্ল্যাট বা জমি সেই টাকাকে চোখে দেখা যায় এমন কিছুতে বদলে দেয়। একজন প্রবাসী ক্লায়েন্ট একবার বলেছিলেন, “প্রতি মাসে টাকা পাঠাই, কিন্তু কী হচ্ছে সেটা বুঝি না। একটা ফ্ল্যাট থাকলে অন্তত দেখতে পারব কিছু একটা হচ্ছে।”

আবার কেউ ভাবছেন দেশে ফেরার কথা। বিশ কিংবা পঁচিশ বছর প্রবাসে কাটিয়ে দেওয়ার পর অনেকেরই একটা পরিকল্পনা থাকে, শেষ বয়সটা দেশে কাটাবেন। সেই দিনের জন্য আগে থেকে একটা ঘর তৈরি রাখা তাদের কাছে স্রেফ বিনিয়োগ না, মানসিক প্রস্তুতিও বটে।

কেউ কেউ আবার নিছক ভাড়ার আয়ের হিসাব করেন। ভালো জায়গায় একটা ফ্ল্যাট থাকলে মাসে মাসে কিছু টাকা আসতেই থাকে, সেটা বিদেশে বসেও গুনে নেওয়া যায়।

আর একটা কথা বলি নিজের পর্যবেক্ষণ থেকে। যারা তিন দশক ধরে দেশের বাইরে, তাদের অনেকের কাছে সম্পত্তি কেনাটা আসলে বিনিয়োগের চেয়েও বেশি কিছু। এটা একটা সুতো, যেটা দেশের সাথে বাঁধা থাকে। ছেলেমেয়ে হয়তো বিদেশেই মানুষ হচ্ছে, ইংরেজিতে কথা বলে, দেশটা তাদের কাছে শুধু ছুটির গন্তব্য। কিন্তু বাবা-মায়ের কাছে দেশে একটা ঠিকানা থাকা মানে শিকড়টা এখনও আছে।

টাকা পাঠানো নিয়ে যা জানা দরকার

এখানেই বেশিরভাগ ঝামেলা তৈরি হয়, তাই একটু বিস্তারিত বলি।

টাকা আসতে হবে বৈধ ব্যাংকিং চ্যানেলে, রেমিট্যান্স হিসেবে নয়তো নন-রেসিডেন্ট টাকা অ্যাকাউন্ট (NRTA) দিয়ে। এই টাকাকে আমরা মুখে “হোয়াইট মানি” বলি, মানে ব্যাংকের খাতায় এর উৎস স্পষ্ট। কেউ প্রশ্ন তুললে ব্যাংক স্টেটমেন্ট দেখিয়েই জবাব দেওয়া যায়, কোনো ঝামেলা হয় না। বাংলাদেশ ব্যাংক সময়ে সময়ে প্রবাসীদের জন্য নতুন অ্যাকাউন্ট সুবিধা চালু করে, তাই টাকা পাঠানোর আগে সর্বশেষ নিয়ম একবার যাচাই করে নেওয়া ভালো।

যে ভুলটা বারবার দেখি, দেশে বেড়াতে এসে অনেকে একটা সাধারণ সেভিংস অ্যাকাউন্ট খুলে ফেলেন। খুব সহজ মনে হয়, ব্যাংকে গিয়ে ফর্ম ভরে ফেলা যায় এক বেলায়। তারপর সেই অ্যাকাউন্ট দিয়েই ফ্ল্যাট কেনার চেষ্টা করেন। সমস্যাটা পরে ধরা পড়ে। এই অ্যাকাউন্টে টাকার উৎস “প্রবাসী আয়” হিসেবে চিহ্নিত থাকে না, ফলে সেই টাকা বা তার লাভ পরে বিদেশে ফেরত পাঠাতে গেলে ব্যাংক নানা প্রশ্ন করে। আর প্রমাণ দিতে না পারলে টাকা মাসের পর মাস আটকে থাকে।

তাই টাকা পাঠানোর আগেই ব্যাংকে ফোন করে জিজ্ঞেস করে নিন, কোন অ্যাকাউন্টে টাকা রাখা উচিত। ইনওয়ার্ড রেমিট্যান্স সার্টিফিকেটটা হাতে রাখুন, এটা ছোট একটা কাগজ কিন্তু পরে অনেক প্রশ্নের জবাব একাই দিয়ে দেয়। প্রতিটা লেনদেনের প্রমাণ আলাদা করে গুছিয়ে রাখা ভালো অভ্যাস। পাঁচ বছর পরে হঠাৎ দরকার পড়লে খুঁজে বের করাটা তখন আর দুঃস্বপ্ন মনে হবে না।

কাগজপত্রের ছোট্ট তালিকা

লম্বা তালিকা না, তবে প্রতিটা জিনিস গুরুত্বপূর্ণ। পাসপোর্ট বা এনআইডি লাগবেই। TIN সার্টিফিকেট না থাকলে আগেভাগে করিয়ে নিন, এটা পরে করতে গেলে সময় বেশি লাগে। রেমিট্যান্স বা আয়ের প্রমাণ তো বলেইছি। জমি বা ফ্ল্যাটের কাগজ কীভাবে অনলাইনে যাচাই করবেন, সে নিয়ে আমরা আলাদা একটা লেখা লিখেছি, দেখে নিতে পারেন জমির দলিল অনলাইনে যাচাইয়ের পদ্ধতি।

যেহেতু আপনি হয়তো দেশে সশরীরে থাকতে পারবেন না, একজন বিশ্বস্ত মানুষকে পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি দিয়ে রাখুন। এই মানুষটা সাইন করা, রেজিস্ট্রেশন অফিসে দৌড়ঝাঁপ, হস্তান্তরের সময় উপস্থিত থাকার কাজগুলো আপনার হয়ে সামলাবেন।

তবে সাবধান, পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি যাকে দিচ্ছেন সেই সিদ্ধান্তটা হালকাভাবে নেবেন না। পরিবারের বাইরের কাউকে দিলে লিখিতভাবে স্পষ্ট করুন কে কতটুকু ক্ষমতা পাচ্ছে, কতদিনের জন্য। এমন ঘটনা কম দেখিনি, বছরের পর বছর একটা পুরনো পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি চালু থেকে গেছে, অথচ যাকে দেওয়া হয়েছিল তার সাথে এখন যোগাযোগই নেই ঠিকমতো। মেয়াদ আর সীমা লিখে রাখলে এই ঝামেলা এড়ানো যায়।

ফ্ল্যাট নাকি জমি

এই প্রশ্নটা প্রায় প্রতিটা কলে ঘুরেফিরে আসে। সংক্ষেপে বলি, দেশে যদি নিয়মিত নজরদারির কেউ না থাকে, ফ্ল্যাটই সহজ পথ।

জমিতে লাভের অংক বেশি হতে পারে, এটা মিথ্যা না। কিন্তু জমির মালিকানার ইতিহাস, একাধিক ওয়ারিশের দাবি, জাল দলিল, এসব যাচাই করতে দেশে একজন ভরসাযোগ্য মানুষ লাগবেই। প্রতিটা জমির গল্প আলাদা, আর ভুয়া মালিকানা দাবি করা লোকের অভাব নেই এই দেশে। জমি রেজিস্ট্রেশনের পুরো ধাপ আর কী কী কাগজ লাগে, সেটা নিয়ে বিস্তারিত লিখেছি জমি রেজিস্ট্রেশন প্রক্রিয়া ও প্রয়োজনীয় কাগজপত্র লেখায়। যাদের ঘনঘন দেশে আসা-যাওয়া আছে বা নিকট আত্মীয় নিয়মিত খোঁজখবর রাখতে পারেন, তাদের জন্য জমি ঠিক আছে। বাকিদের জন্য ফ্ল্যাটটাই নিরাপদ।

কোথায় কিনবেন

উত্তরা, বসুন্ধরা, আফতাবনগর, প্রবাসী ক্রেতাদের আগ্রহ এই তিন জায়গায় সবচেয়ে বেশি দেখি। কারণটা খুব রহস্যময় কিছু না, রাস্তাঘাট গোছানো, মেট্রোরেল বা এক্সপ্রেসওয়ে কাছে, হাসপাতাল-স্কুল হাতের নাগালে। উত্তরা আর বসুন্ধরার মধ্যে কোনটা আপনার জন্য বেশি মানানসই, সেই তুলনাটা আমরা আগে করেছি উত্তরা বনাম বসুন্ধরা আবাসিক এলাকা লেখায়। উত্তরার মধ্যেও কোন সেক্টর বিনিয়োগের জন্য ভালো, সেটা নিয়ে আলাদা পোস্ট আছে উত্তরার কোন সেক্টর বিনিয়োগের জন্য সেরা।

নিরাপত্তাটা প্রবাসীদের কাছে একটু বেশি ওজন পায়, স্বাভাবিক কারণেই তারা তো নিজে সেখানে বসে থাকছেন না। তাই গেটেড কমপ্লেক্স, সিসিটিভি, দারোয়ান রাখা প্রকল্পগুলোর দিকে ঝোঁক দেখি বেশি। বাসা খালি পড়ে থাকলে বা ভাড়াটিয়া তুলে দিলে, দূর থেকে একটু নজরদারি দরকার হয়, এটাই স্বাভাবিক। এমন প্রকল্পগুলোতে সাধারণত একটা তত্ত্বাবধায়ক দল থাকে, দৈনন্দিন ছোটখাটো সমস্যা তারাই সামলায়, মালিককে প্রতি সপ্তাহে ফোন করতে হয় না।

পূর্বাচল বা কেরানীগঞ্জের কথাও অনেকে জিজ্ঞেস করেন। দাম কিছুটা কম, ভবিষ্যতে দাম বাড়ার সম্ভাবনাও আছে বলে শোনা যায়। তবে অবকাঠামো এখনও পুরোপুরি গড়ে ওঠেনি, তাই যারা দ্রুত ভাড়া আয় চান তাদের জন্য এখনই আদর্শ জায়গা না। দশ বছরের পরিকল্পনা করলে ভিন্ন কথা।

লোন

হ্যাঁ, পাবেন। প্রবাসী কল্যাণ ব্যাংকের নিজস্ব একটা হোম লোন কর্মসূচি আছে, শুধু প্রবাসীদের জন্যই বানানো। বেসরকারি ব্যাংকগুলোর মধ্যেও অনেকে NRB গ্রাহকদের জন্য আলাদা লোন প্রোডাক্ট রাখে। মর্টগেজ জিনিসটা আসলে কীভাবে কাজ করে, খুব মৌলিক জায়গা থেকে বুঝতে চাইলে আমাদের মর্টগেজ মানে কী লেখাটা কাজে লাগবে।

এর বাইরে অনেক ডেভেলপার নিজেই কিস্তির সুবিধা দেয়, পুরো টাকা একবারে না দিয়ে ধাপে ধাপে শোধ করা যায়। আমরা যা দেখি, প্রবাসী ক্রেতাদের বড় অংশ ব্যাংক লোনের চেয়ে এই কিস্তি সুবিধাকেই বেশি পছন্দ করেন। কারণটা সহজ, কাগজপত্রের ঝামেলা কম। ব্যাংক লোনে আয়ের প্রমাণ, জামিনদার, হাজারটা কাগজ লাগে, বিদেশে বসে জোগাড় করতে গেলে মাসের পর মাস চলে যায়। কিস্তিতে সেই ঝক্কি নেই।

যেসব ভুল বারবার দেখি

জাল বা একই সম্পত্তি দুইবার বিক্রি, এটাই সবচেয়ে বড় ঝুঁকি। একই ফ্ল্যাট বা জমি দুইজনের কাছে বিক্রি করে দেওয়ার ঘটনা এই দেশে বিরল না, আর প্রবাসীরা যেহেতু সরাসরি সাইটে যেতে পারেন না, প্রতারকরা তাদেরই বেশি টার্গেট করে।

RAJUK অনুমোদন ছাড়া ভবন কেনাও কম বিপদজনক না। দাম একটু কম দেখে আকৃষ্ট হয়ে যাচাই না করেই বুকিং দিয়ে ফেলেন অনেকে, পরে দেখা যায় প্ল্যানই অনুমোদিত না। এমন ভবনে ব্যাংক লোন পাওয়াই মুশকিল, ভবিষ্যতে বিক্রি করতে গেলেও ঝামেলা। অনুমোদিত আর অনানুমোদিত ভবনের মধ্যে পার্থক্য কীভাবে বুঝবেন, সেটা নিয়ে আলাদা লিখেছি RAJUK অনুমোদিত বনাম অননুমোদিত ফ্ল্যাট পোস্টে।

ভুল অ্যাকাউন্ট দিয়ে টাকা পাঠানোর কথা আগেই বললাম। আর সবচেয়ে সাধারণ ভুল, শুধু দাম দেখে সিদ্ধান্ত নেওয়া, ডেভেলপারের আগের কাজ না দেখেই। প্রবাসে বসে যাচাই করাটা কঠিন বলে এই ভুলটাই সবচেয়ে বেশি হতে দেখি। ফেসবুকে বিজ্ঞাপন দেখে বা কারো মুখে শুনে টাকা পাঠিয়ে দেন কেউ কেউ, অথচ সরাসরি অফিসে ফোন করে কথা বলার সুযোগ থাকা সত্ত্বেও নেন না।

ডেভেলপার চেনার সহজ উপায়

REHAB এর সদস্য কিনা, এই একটা প্রশ্ন দিয়েই শুরু করা যায়। REHAB এর ওয়েবসাইটে সদস্য তালিকা দেওয়া আছে, নাম মিলিয়ে দেখে নেওয়া যায়। GLG কীভাবে এই সদস্যপদ পেয়েছে, সেটা আমরা লিখেছিলাম REHAB সদস্যপদ অর্জনের গল্প পোস্টে। এরপর দেখুন আগের প্রকল্প সময়মতো হস্তান্তর হয়েছে কিনা, বেশিরভাগ ডেভেলপারের ওয়েবসাইটে হস্তান্তরের তালিকা থাকে, ঘুরে দেখলেই বোঝা যায়। ISO সার্টিফিকেশন থাকলে সেটাও একটা ভালো লক্ষণ, মানে নির্মাণ প্রক্রিয়ায় একটা নির্দিষ্ট মান মানা হয়, যেমন GLG এর ISO 9001:2015 সার্টিফিকেশন।

সবচেয়ে ভালো হয় যদি দেশে থাকা কোনো আত্মীয় বা বন্ধুকে দিয়ে সাইটটা একবার দেখিয়ে নিতে পারেন, বা ভিডিও কলেই সরাসরি সাইট ঘুরিয়ে দেখতে বলুন। এখনকার সময়ে এটা কঠিন কিছু না, বেশিরভাগ ডেভেলপারই হোয়াটসঅ্যাপে ভিডিও কল করে সাইট দেখানোর ব্যবস্থা রাখে। কেউ যদি এই অনুরোধে গড়িমসি করে, সেটাও একটা সংকেত। হয়তো দেখানোর মতো তেমন কিছু নেই।

শেষ কথা

দূর থেকে সম্পত্তি কেনাটা যতটা ভয়ংকর মনে হয়, বাস্তবে ততটা না। টাকার হিসাব ঠিক রাখুন, দলিল যাচাইয়ে ফাঁকি দেবেন না, এই দুইটা ঠিক থাকলে বাকি প্রক্রিয়া মূলত ধৈর্যের খেলা। তাড়াহুড়ো করে একটা সিদ্ধান্ত নেওয়ার চেয়ে কয়েক সপ্তাহ সময় নিয়ে সব কাগজ আর ডেভেলপারের পরিচিতি যাচাই করে নেওয়াটাই বুদ্ধিমানের কাজ। সময় একটু বেশি লাগবে, স্বীকার করছি। কিন্তু পরে বড় ঝামেলায় পড়ার চেয়ে এই কষ্টটুকু ঢের ভালো।

নির্দিষ্ট কোনো প্রকল্প নিয়ে ভাবছেন, নাকি টাকা পাঠানোর প্রক্রিয়া নিয়েই দ্বিধায় আছেন? আমাদের চলমান প্রকল্পগুলো ঘুরে দেখতে পারেন, অথবা আমাদের সাথে সরাসরি যোগাযোগ করতে পারেন। এতদিন প্রবাসী ক্লায়েন্টদের সাথে কাজ করে যা শিখেছি, প্রশ্নগুলো প্রায় সবারই একই রকম। একবার খোলাসা হয়ে গেলে বাকিটা আর অতটা কঠিন লাগে না।

প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্ন

প্রবাসীরা কি বাংলাদেশে জমি কিনতে পারেন? পারেন, আবাসিক বা বাণিজ্যিক জমিতে কোনো বাধা নেই। কৃষি জমির বেলায় অবশ্য একটু ভিন্ন কথা, উত্তরাধিকারসূত্রে না পেলে সীমাবদ্ধতা আছে।

রেমিট্যান্স ছাড়া সম্পত্তি কেনা যাবে কি? আইনি দিক থেকে টাকার উৎস স্পষ্ট থাকা জরুরি। রেমিট্যান্স বা নন-রেসিডেন্ট অ্যাকাউন্ট ছাড়া অন্য পথে টাকা এলে পরে সেটা ফেরত পাঠানোর সময় সমস্যা হতে পারে।

দেশে না থেকেও কি ফ্ল্যাট কেনা সম্ভব? সম্ভব। পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি দিয়ে একজন প্রতিনিধি রাখলে বুকিং থেকে রেজিস্ট্রেশন, পুরোটাই দেশে বসে সামলে নেওয়া যায়।

ভাড়ার টাকা আবার বিদেশে ফেরত পাঠানো যায়? যায়, তবে ব্যাংকের নিয়ম মেনেই করতে হবে। এই জন্যই শুরু থেকে টাকার উৎস পরিষ্কার রাখাটা এত জরুরি।

প্রবাসীদের জন্য কি আলাদা হোম লোন আছে? আছে। প্রবাসী কল্যাণ ব্যাংকের নির্দিষ্ট কর্মসূচি ছাড়াও কিছু বেসরকারি ব্যাংক NRB গ্রাহকদের জন্য আলাদা লোন প্রোডাক্ট দেয়।

কোন এলাকায় ভাড়াটিয়া দ্রুত পাওয়া যায়? উত্তরা, বসুন্ধরা, আফতাবনগরের মতো এলাকায় চাহিদা বেশি বলে ভাড়াটিয়া খুঁজতে খুব বেশি সময় লাগে না।